Введение

Жилищное строительство – важный сектор народного хозяйства, динамика которого сильно влияет на рост любой экономики мира. В России, как и в других странах с исторической нехваткой современного жилья, темпы роста жилищного строительства должны еще не одно десятилетие сохранять устойчивый положительный тренд, на который будут накладываться общие колебания в экономике и воздействие экономической политики. Для выхода из текущей рецессии (как в сфере строительства, так и всей экономики страны в целом) нужно стимулирование не только строительства многоквартирных домов, но и сектора индивидуального жилищного строительства, более чувствительного к колебаниям реальных доходов семей.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представляет собой форму обеспечения граждан жильем посредством отдельно строящегося жилого объекта за счет средств граждан и при их участии. Объектом ИЖС является жилой отдельно стоящий дом, в котором может проживать одна семья, с возможностью регистрации по месту проживания.

На индивидуальном жилищном строительстве должен делаться особенный акцент. К его развитию подталкивают как субъективные, так и объективные факторы. Люди стремятся жить в собственном доме – все опросы населения показывают, что абсолютное большинство людей (около 80%) хотели бы жить в пригороде. Кроме того, строительство индивидуального жилья в большинстве случаев обходится значительно дешевле, чем многоэтажная застройка.

Для каждого субъекта России возможности обеспечения местного населения доступным и комфортным жильем имеют свои особенности, которые зависят от многих факторов, определяющих их социально-экономическое положение.

Развитие жилищного строительства, увеличение объемов вводимого в эксплуатацию жилья является одной из основных целей политики, проводимой Администрацией Белгородской области, по обеспечению граждан доступным по стоимости и комфортным для проживания жильем. Строительство малоэтажного жилья, в первую очередь индивидуальных домов, является равноправным сектором жилищного строительства наравне с многоквартирными домами. Индивидуальное жилищное строительство является приоритетным направлением в жилищном строительстве Белгородской области, которое составляет более 70% от общего ввода жилья, ИЖС является основной составляющей регионального строительного комплекса [1].

Таким образом, индивидуальное жилищное строительство является одной из наиболее перспективных отраслей российской экономики, данной проблеме уделяют активное внимание Президент и Правительство Российской Федерации, а также местные органы управления.

Цель работы

Оценка индивидуального жилищного строительства на областном уровне является наиболее важным аспектом в формировании уровня социально-экономического развития региона. Рынок ИЖС Белгородской области на протяжении многих лет устойчиво продолжает расти, даже в период экономического спада область сохраняет одно из первых мест в России по вводу жилья на душу населения. Учитывая сельскохозяйственную направленность Белгородской области, а также преимущественную долю индивидуального жилищного строительства в региональном строительном комплексе, анализ частной отрасли строительства является актуальным для данного региона. В рамках данной работы планируется оценить темпы ввода жилой частной недвижимости в Белгородской области за последние пять лет, а также вычислить количество квадратных метров жилья, построенных в регионе на каждого жителя за последние три года. Оценка динамики частного жилищного фонда в рамках Белгородского региона позволит проследить обеспеченность населения жилищными условиями, повысить эффективность деятельности государственных органов при работе в данном направлении.

Материалы и методы исследования

Анализ развития индивидуального жилищного строительства осуществляется на основе следующей совокупности методов:

1. оценка жилищной структуры региона;

2. оценка объемов строительства жилья на одного жителя региона;

3.оценка динамики строительства жилой недвижимости в Белгородской области;

4. анализ существующих программ по повышению жилищной обеспеченности жителей региона;

5. оценка перспектив развития ИЖС в Белгородской области.

На основе выработанных методов необходимо провести комплексную оценку формирования структуры частного жилищного фонда Белгородской области, деятельности органов самоуправления по повышению уровня ИЖС, тенденции ИЖС в рамках региона.

Результаты исследования и их обсуждение

В Белгородской области особое внимание уделяется вопросам жилищного строительства, приоритетом которого является строительство индивидуального жилья. Принят ряд конкретных мер, направленных на выявление путей решения жилищной проблемы и изыскания источников финансирования строительства жилья и финансовой поддержки застройщиков.

Развитие индивидуального жилищного строительства позволит решить еще один из основных вопросов региона – обеспечение кадрами интенсивно развивающегося агропромышленного сектора экономики области, в котором сегодня реализуются крупномасштабные программы создания материально-технической базы птицеводства и животноводства [5].

Развитие микрорайонов массовой индивидуальной застройки с одновременным обеспечением социальной и инженерной инфраструктурой, строительство новых и реконструкция действующих сельскохозяйственных мощностей, создание крупных агропромышленных холдингов оказывают влияние на динамичное развитие сельских территорий, безусловно поднимая уровень их жизни [4].

Наконец, немаловажная причина для развития малоэтажного строительства – его экономическая выгода. Рыночная стоимость высотного жилья все же на порядок выше, чем индивидуального.

В январе – июле 2017 года в Белгородской области введено 575,8 тыс. м2 жилья. Это на 14,6 % или на 98,2 тыс. м2 меньше, чем за аналогичный период 2016 года [8] (рис. 1).

Рис. 1. Динамика ввода жилья накопленным итогом в Белгородской области, тыс. м²

Fig. 1. The dynamics of housing construction in Belgorod region, thousand m²

В июле 2017 года в Белгородской области введено 125,9 тыс. м² жилья. Это на 4,8 % или на 5,8 тыс. м² больше, чем за аналогичный период 2016 года [8] (рис. 2).

По данным Белстата, на индивидуальные жилые дома (ИЖД), построенные населением (за счет собственных и заемных средств), в 2012-2016 годах стабильно приходилось до 84,5 % общей вводимой площади жилья в Белгородской области (рис. 3), хотя в 2015 году его доля упала до 73,4 %.

Текущая динамика индивидуального жилищного строительства в Белгородской области лучше видна на квартальном уровне. За период со II квартала 2015 г. по I квартал 2016 г. площадь индивидуального жилья оказалась на 1978 тыс. м² (или 18 %) выше аналогичного показателя предшествующих четырех кварталов (II квартал 2014 г. – I квартал 2015 г.). За период объемы ввода индивидуального жилья со II квартала 2015 г. по I квартал 2016 г. выросли. Белгородская область входит в тройку регионов с максимальным приростом введенной площади индивидуальных домов за период со II квартала 2015 г. по I квартал 2016 г. по сравнению с предшествующими четырьмя кварталами (таблица).

Таблица

Регионы с максимальным приростом введенной площади индивидуальных домов за период
со II квартала 2015 г. по I квартал 2016 г. по сравнению с предшествующими четырьмя кварталами, тыс. кв. м и % [7]

Table

The regions with the highest growth of commissioned individual houses for the period from II
quarter of 2015 till I quarter of 2016 compared with the previous four quarters, thousand sq. m and % [7]

Белгородская область лидирует по среднедушевому показателю введенной площади ИЖД в последние годы, где властями успешно реализуется масштабная программа ИЖС, которая может стать примером для всей страны.

Используя данные Росстата, мы вычислили, сколько квадратных метров жилой недвижимости было построено в Белгородской области за последние пять лет (2012 – 2016 гг.) на каждого жителя. Для этого мы разделили значения объемов ввода жилья на численность населения в каждом году (в расчете использовались данные на конец каждого года) (рис. 4). 

Из графика видно, что 2015 год стал годом с наибольшими объемами ввода в эксплуатацию жилых домов. Темпы жилищного строительства растут ежегодно, и большой вклад здесь оказала господдержка как застройщиков (упрощение и уменьшение сроков согласования необходимой документации), так и граждан (субсидирование ипотечной ставки). При этом нестабильная экономическая, а также политическая ситуация сказалась на объемы ввода жилой недвижимости в 2016 году – показатель снизился по сравнению с 2015 годом на 13 % (с 1 м² до 0,87 м² ввода жилой площади на одного жителя региона).

Опыт Белгородской области в развитии индивидуального жилищного строительства нашел широкое применение в России. Структуры, подобные Белгородскому Фонду поддержки индивидуального жилищного строительства, созданы и успешно функционируют в 29 регионах Российской Федерации [6].

Заключение

По итогам проведенного анализа по индивидуальному жилищному строительству в Белгородской области можно отметить положительную динамику в процессе развития этого сегмента рынка. Потребность населения области в малоэтажном жилье однозначно выше, чем темпы появления новых проектов комплексной застройки. Это по-прежнему остается одной из главных задач реализации региональной жилищной политики в Белгородской области.

Основной проблемой в развитии малоэтажного строительства в Белгородском регионе является стоимость малоэтажного жилья. Это проблема многосоставная, так как стоимость малоэтажного жилья в области увеличивается из-за следующих факторов:

1. В Волгоградской области большая часть земельных участков, которые застройщики предполагают застраивать, являются землями сельхозназначения. Каждый землевладелец пытается решать вопрос перевода земли в категорию, пригодную для застройки, но перевод земли – процедура долгая и финансово затратная. Тем самым застройщик увеличивает свои затраты не только путем прямых выплат по переводу земли из одной категории в другую, но и в связи с затяжкой реализации проекта, который во многих случаях реализуется на заемные средства частично или полностью.

2. Большинство земельных участков, предлагаемых к застройке, не имеет должной инфраструктуры, пригодной для строительства жилых домов. Подведение коммуникаций, а особенно централизованных, – процесс дорогой и часто сильно бюрократизированный. При этом если к поселку ведутся городские коммуникации, то может сложиться ситуация, когда нужно согласовывать проект, как у городских, так и у региональных властей. Все это предполагает дополнительные и существенные затраты.

3. В строительстве мало используются современные высокопроизводительные и высокоэффективные технологии, которые позволяют снизить стоимость строительства. В основном строители используют традиционные материалы – кирпич, керамзитобетонный блок.

Решение сложной проблемы предполагает комплексное решение:

1. Разработка региональных программ по снижению бюрократических барьеров, сокращающих количество процедур в жилищном строительстве;

2. Создание благоприятных условий для освоения пригородных территорий;

3. Применение высокопроизводительных и высокоэффективных технологий, это позволит снизить издержки не только при применении в строительстве современных высокопроизводительных и высокоэффективных технологий, но и на процентах по кредиту за счет освоения территории в более сжатые сроки.

Рынок ИЖС будет расти, будут появляться новые проекты коттеджных поселков, поскольку спрос в данном сегменте рынка жилой недвижимости не удовлетворен. Сейчас явно намечается тенденция, когда девелоперы переходят от продажи земельных участков с коммуникациями к реализации комплексных проектов, предусматривающих строительство поселков, обеспеченных необходимой инфраструктурой, и это позитивная тенденция. Однако без активного участия в этом процессе государства, в частности, без оказания господдержки подобным проектам и строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, быстрое и активное развитие рынка в этом направлении невозможно, поскольку девелоперы будут не в состоянии нести эти затраты самостоятельно.