Введение

 Объем выданных ипотечных кредитов в России обновил исторический максимум, достигнув 12,5 трлн. руб. В августе 2022 года в России было выдано 253 млрд. руб. через ипотечное кредитование, при этом рынок был практически «заморожен» с марта по май в связи с резким ростом ключевой ставки Банка России. Темп роста выдачи в июле, по предварительным данным, вырос почти в 2 раза, а с начала года составил 7,4%, что внушает оптимизм с учетом приостановки в апреле-мае. Ипотечное кредитование носит важную социальную и экономическую роль для развивающихся стран. Общепризнана высокая эффективность ипотечного кредитования в качестве стимула для развития не только строительной сферы, рынка стройматериалов и продукции быта, но и в части повышения уровня жизни граждан и даже сохранению института семьи. В том числе в России начиная с 2014 года очевидна ставка правительства на рынок ипотечного кредитования как на драйвер экономического развития. Именно поэтому по-прежнему больший объем выдается в рамках льготных программ (рост на треть, до 175 млрд руб. с 131 млрд руб.). Среди них лидирует «Льготная ипотека» (рост до 107 млрд руб. с 62 млрд руб.) после возвращения льготной ставки на уровень 7%. По так называемым «классическим» программам кредитования уровень ставок остается на относительно высоком уровне – 9,05%. Одной из причин медленного возврата ставок к прошлогодним низким значениям является стоимость самой сделки и отсутствие в экономике источников так называемых «длинных денег» [Bakoush R., 2019]. К примеру, средние затраты банка на выдачу ипотечного кредита находятся в границах 2-5% от стоимости приобретаемого жилья, а учитывая потенциал выдачи ипотечных кредитов в России необходимость оптимизации этих расходов очевидна. Приближающиеся изменения в структуре расходов государственного бюджета актуализируют проблему поиска более дешевого финансирования долгосрочных кредитов. Решение названных проблем может быть найдено в области технологии блокчейн и схемы рефинансирования коммерческих банков через секьюритизацию.

Основная часть

 Одним из перспективных направлений современного рынка кредитования считается цифровая ипотека. Однозначно главным стимулом ее развития стала пандемия COVID-19, которая буквально «сыграла на руку» банкам с высоким проникновением дистанционных сервисов в бизнес-процессы, сделав это их главным конкурентным преимуществом 2020 года [Пилова Ф.И., 2021]. Однако возникает вопрос – что считать цифровой ипотекой и относить ли к её обязательному элементу применение блокчейн технологии?

Анализ научных и научно-популярных источников показал, что существует две точки зрения на данную категорию. В первую очередь банки и потребители цифровой ипотеки считают «цифровыми» кредиты, которые так или иначе реализовывались с использованием цифровых инструментов, но не полностью цифровыми (например, получение потребительских кредитов в Сбербанке без визита клиента в банк). Научное сообщество чаще рассматривает в качестве цифровой такой ипотечный кредит, который полностью построен на цифровом взаимодействии, удаленной аутентификации и применении цифровой закладной [Bashir I., 2019]. Такой подход наиболее логичен, так как именно переход к использованию цифровых сервисов дает новому механизму сделки новые преимущества и недостатки. Главным преимуществом цифровой ипотеки часто называют скорость и надежность операций, которые реализуются через технологию блокчейн. Эта технология представляет собой защищенную криптографическими алгоритмами цифровую базу данных (или реестр). Главным преимуществом блокчейна принято считать отсутствие посредников и высокую степень защиты от несанкционированного изменения данных.

Хочется отметить, что цифровая ипотека все же является не революционным, а эволюционным процессом, так как лишь использует уже имеющиеся инновации, а не создает исключительно новый продукт. Это означает, что процесс внедрения цифровой основы подавляющим большинством кредиторов в ипотечное кредитование будет активным и повсеместным, а в скором времени заместит имеющийся базовый набор технологий.

Так, начиная с 2020 года Правительство и Центральный банк активно планировали ввести технологию блокчейн в процесс выдачи и обслуживания ипотечных кредитов в России. В 2021 году был запущен эксперимент по обмену данными при оформлении цифровой ипотеки на основе системы блокчейн.  Участниками проекта стали Банк России совместно с Росреестром, Минцифры и Дом.РФ. Основной целью эксперимента является формирование эффективных и безопасных механизмов электронного взаимодействия участников финансового рынка с органом регистрации прав при совершении ипотечных сделок. Однако, сроки эксперимента уже предлагается сдвинуть с 1 ноября 2022 года на 31 декабря 2023 года по причине изменения ситуации на финансовом рынке в условиях введения иностранных санкций. Но если рассматривать подробнее этапы ипотечного кредитования, то процесс выдачи цифровой ипотеки практически не вызывает вопросов с точки зрения активного внедрения, что нельзя сказать о процессе ипотечной секьюритизации.

В связи с этим цель данной научной работы состоит в выявлении актуальных проблем и перспектив внедрения технологии блокчейн в процесс секьюритизации ипотечных активов и определении перспектив развития данной области.

Методологическую основу исследования составляет общенаучный метод познания и производные от него частно-научные методы: логический, аналитический, метод сравнительного анализа, а также статистические методы обработки информации. Так как тематика блокчейна и финтеха относится к относительно новым, вопросы их внедрения только прорабатываются научным сообществом.  Основные положения и концепции в области банковского кредитования и инновационного развития экономики достаточно широко раскрыты в трудах российских экономистов: Н.И. Костюченко, О.И. Лаврушина, В.А. Слепова и др.

Информационно-аналитической базой исследования выступили научные публикации о ключевых направлениях развития финансовых технологий и их влиянии на российскую банковскую систему, материалы Банка России, отдельных банков, периодических изданий и открытых источников сети «Интернет» по исследуемой тематике [Шаманина Е.И., 2022].

Анализируя ретроспективу развития рынка ипотечной секьюритизации в РФ отметим, что первые крупные сделки были проведены в 2006 году, а первопроходцами стали «Совфинтрейд» (дочерняя организация Газпромбанка), АИЖК (в настоящее время ДОМ.РФ) и КБ «МИА». Каждый выпуск был основан на пуле ипотечных кредитов объемом не более 3 млрд. руб. Затем кризис 2008 года с его резким повышением ставок и неопределенностью рынка труда, практически схлопнули вторичный рынок ипотечных кредитов вплоть до 2011 года. Следующим этапом в развитии рынка был период с 2011 по 2017 г., когда стабилизация ситуации позволила наполнить рынок классическим сделками секьюритизации. И начиная с 2017 года можно отчетливо проследить возрастание роли АО «ДОМ.РФ» по причине активного внедрения Фабрики ИЦБ на рынок. Такая схема сделок основывается на однотраншевых облигациях с поручительством ДОМ.РФ [Alan T., 2017]. Главным преимуществом использования Фабрики стало отсутствие необходимости привлекать юридических консультантов, рейтинговые агентства и создавать специальное юридическое лицо (SPV – Special Purpose Vehicle) под каждую сделку секьюритизации. За счет универсальности схемы и гарантий для инвесторов стало возможным запустить поток множества однотраншевых выпусков. Понятные характеристики сделок и гарантии от ДОМ.РФ расширили круг инвесторов, что в совокупности со снижением ставок по ипотечным кредитам и рекордным ростом выдачи привело к быстрому накоплению портфелей секьюритизируемых активов банками и высоким спросом на рынке ценных бумаг. В результате 2021 год можно назвать рекордным, так как объем рынка ипотечной секьюритизации достиг более чем 400 млрд рублей, при этом 20% секьюритизированных закладных являются электронными.

На рисунке 1 отчетливо видна тенденция к росту рынка ипотечной секьюритизации, но по итогам первого полугодия 2022 года было осуществлено всего две сделки объемом чуть более 12 млрд.руб. В качестве причин остановки сделок называют: политические риски, приостановка рынка ценных бумаг, закрытие доступа к иностранным элементам инфраструктуры и инвесторам и т.д [Алексеева С.А., 2020]. Однако начиная с мая проводятся тестовые сделки, что говорит о том, что так или иначе названные проблемы могут быть решены. Большим шагом к восстановлению рынка является применение электронной закладной. Они имеют ряд преимуществ. Во-первых, уменьшается количество ошибок при заполнении закладной, что увеличивает само количество принятых к секьюритизации активов. По статистике российских оригинаторов до 20% закладных исключаются в процессе проверки из пула по причине технических ошибок [Людиипотеки.рф, 2022]. Во-вторых, проверка электронных закладных проводит значительно быстрее, что отражается и на стоимости этой услуги. Несколько сделок 2021 года уже дали возможность организаторам отметить сокращение обработки закладных с нескольких месяцев до пары минут, при условии, что все закладные уже были на хранении в депозитарии и к составу покрытия не было особенных требований. В-третьих, отсутствуют расходы на транспортировку и снижены до минимума расходы на хранение. В-четвертых, сведения о погашении ипотечного кредита моментально становятся доступны всем инфраструктурным объектам, что позволяет оценивать состояние пула и принимать решения в режиме реального времени [Потомова С.А., 2021].

Рассматривая механизм сделки секьюритизации активов, определим схему с применением технологии блокчейн

Как следует из рисунка 2, по мнению автора, цифровой можно считать ипотеку, в процессе которой все данные идентифицируются и хранятся при помощи цифровых технологий, с применением исключительно электронной закладной, что позволяет в кратчайшие сроки сформировать и обработать пул активов для последующей секьюритизации. Именно сложность и долгая продолжительность обработки данных ранее были серьезной проблемой для многих участников рынка при подготовке сделки ипотечной секьюритизации [Wattenhofer, R., 2016]. Переход к блокчейн технологии способствует упрощению и ускорению сделки ипотечной секьюритизации, при этом сделав каждый этап прозрачнее и надежнее, а главное исключив возможный человеческий или мошеннический фактор. На основе рисунка 2 автором предлагается комплексный переход к применению системы блокчейн. Он подразумевает совместное внедрение новых процессов на всех этапах обращения ипотечного кредита и электронной закладной [Иванов М.Р., 2020].  Только такой подход способен удовлетворить современные потребности рынка и совершить эволюционный переход к более совершенной системе функционирования рынка ипотечного кредитования и секьюритизации. В настоящее время блокчейн внедряется пока только в систему взаимодействия банка, Росреестра, депозитария и ДОМ.РФ, но не включает первичный этап оформления ипотечного кредита и этап секьюритизации, что является неполноценным процессом и ведет к дальнейшим затруднениям.

При этом сама по себе новая технология несет в себе определенные проблемы, которые еще только предстоит решить участникам рынка. Во-первых, сам процесс внедрения данной технологии построен на государственных институтах (Росреестр, ДОМ.РФ и т.д.), которые отличаются свое неповоротливостью и долгой продолжительностью принятия решений по причине бюрократических препятствий. 

Во-вторых, проблема цифровой грамотности персонала и в целом нехватка квалифицированных кадров серьезно тормозит внедрение любого цифрового продукта или перевод хотя бы одного этапа какого-то бизнес-процесса в цифровое русло. В-третьих, правовая система блокирует некоторые виды сделок, например, такие как использование цифровой ипотеки при применении сертификата военной ипотеки или при привлечении в качестве участника сделки несовершеннолетнего. Названные проблемы не являются исчерпывающими, но в большей степени влияют на дальнейшее развитие рынка ипотечной секьюритизации в сторону перехода к блокчейн технологии.

Для российского рынка ценных бумаг выпуск ипотечных облигаций с электронными закладными, однозначно, произвел революцию на рынке ипотечных ценных бумаг в первую очередь за счет сокращения времени на обработку закладных. Согласно требованиям закона № 152-ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах», необходимо проверять все бумажные закладные, отобранные в секьюритизируемый портфель на предмет страхового покрытия, и дата проведенной оценки предмета ипотеки. В свою очередь электронные закладные проходят проверку еще на стадии их выпуска в Росреестре и депозитарии, поэтому при формировании пула секьюритизируемых активов остается только проверить актуальность необходимых параметров согласно законодательству и наличие страхового покрытия ипотеки.  При использовании блокчейн-технологии все участники сделки получают абсолютно достоверную информацию о состоянии закладной, что позволяет сократить процесс проверки до нескольких часов [Панкратов О.Е., 2021]. 

Итак, обозначим перспективы развития рынка. Применение Blockchain-технологии позволяет сократить сроки подготовки портфеля ипотечных кредитов для включения их в реестр ипотечного покрытия, что ведет к снижению расходов таких участников сделки как оригинатор и депозитарий [Konyagina M.N., 2020]. В настоящее время на основе этой технологии реализована депозитарная система, которая включает в себя Росреестр, выпускающий электронные закладные, и депозитарии, осуществляющие их депозитарный учет. Создана безопасная информационная среда участников сети, обеспечена юридическая значимость транзакций за счет использования электронной цифровой подписи, а также используются смарт-контракты для хранения и обработки транзакций [Энциклопедия российской секьюритизации, 2022]. Продолжающийся с 2021 года эксперимент по апробации способа взаимодействия Росреестра и депозитариев, осуществляющих хранение, по передаче электронных закладных по каналу «Мастерчейн» дает основания полагать о сложности интеграции площадок. При этом ожидается, что после включения в среду взаимодействия регулятора в лице Банка России он будет наделен возможностями удаленных проверок через систему «Мастерчейн»

Таким образом, цифровизация бизнес-процессов, оставаясь тенденцией последних 7 лет приобретает еще большую значимость и активизацию поддержки на всех уровнях, начиная с правительства, заканчивая пользователями и получателями услуг. Финансовые институты, государственные корпорации и органы исполнительной власти активно изучают и внедряют новые технологии, участвуют в экспериментах и пилотных проектах, организуют сервисы, которыми удобно приятно, а главное безопасно пользоваться удаленно. Среди наиболее перспективным и наиболее актуальных сфер для внедрения технологии блокчейн стоит выделить энергетику, строительство, страхование, логистику и торговлю.

Заключение

Фактически процедуру секьюритизации могут назвать дорогой и трудозатратной только те оригинаторы, которые используют бумажные закладные. В этом случае подготовка выпуска, как и раньше занимает от четырех месяцев до года. Если же банк хочет оставаться конкуретноспособным, то одной и его приоритетных целей на рынке ипотечного кредитования должен стать переход к электронным закладным. Разработка и внедрение высокотехнологичных решений в дальнейшем будет все сильнее способствовать развитию вторичного рынка ипотечной секьюритизации. Сделки на базе смарт-контрактов с помощью технологии «Мастерчейн» гарантированно будут проходить быстрее и без потери данных, а также исключают мошеннические действия и человеческий фактор.